L'activité de marchand de biens suscite de plus en plus d'intérêt, tant pour ses perspectives de rentabilité rapide que pour sa flexibilité. En tant que professionnels de l'immobilier, les marchands de biens se distinguent par leur capacité à acheter, rénover, et revendre des biens immobiliers avec un objectif de plus-value.
Si vous souhaitez vous lancer dans cette carrière, cet article vous fournira toutes les informations essentielles pour réussir dans ce domaine exigeant ... mais lucratif.
Qu'est-ce qu'un marchand de biens ?
Un marchand de biens est avant tout un entrepreneur dans le domaine immobilier, dont l'objectif principal est d'acheter des biens existants pour les revendre avec un profit.
Contrairement aux promoteurs immobiliers, qui se concentrent sur la construction de logements neufs, le marchand de biens se spécialise dans l'optimisation des biens immobiliers déjà existants, qu'il s'agisse de maisons, d'appartements ou de terrains.
Les missions principales d'un marchand de biens
L'activité du marchand de biens s'articule autour de plusieurs étapes clés :
Recherche et acquisition de biens immobiliers : dénicher des biens sous-évalués ou à fort potentiel.
Optimisation et valorisation des biens : travaux de rénovation, divisions de parcelles, ou aménagements pour augmenter la valeur du bien.
Revente avec plus-value : finaliser la vente du bien une fois optimisé, souvent sur un horizon temporel court.
Ainsi, contrairement à l’investisseur locatif qui recherche une rentabilité à long terme, le marchand de biens a une approche de court terme, avec l’objectif d’enchaîner les opérations pour maximiser les profits.
Comment devenir marchand de biens?
Aucun diplôme spécifique, ni formation obligatoire ne sont requis pour exercer la profession de marchand de biens. Cependant le métier de marchand de biens ne s'improvise pas. Pour se lancer avec succès, plusieurs étapes sont indispensables, allant de la formation initiale à la maîtrise des aspects financiers et fiscaux du métier.
La formation : Une étape cruciale
La formation est essentielle pour devenir un marchand de biens accompli. Même si vous avez de l’expérience dans l’investissement locatif ou dans l’immobilier en général, la formation vous permettra de mieux appréhender les spécificités de ce métier. Elle vous évitera les erreurs coûteuses, notamment en matière de fiscalité, de TVA, et de gestion des travaux.
L'élaboration d'un business plan réaliste
Avant de se lancer, il est indispensable de concevoir un business plan solide, qui prenne en compte :
Le coût d’acquisition des biens ;
Les frais liés aux travaux de rénovation ;
Les charges fiscales et sociales ;
Les délais administratifs.
Un bon business plan permet d’évaluer la rentabilité potentielle de chaque opération et de définir une stratégie d’achat-revente réaliste.
Le calcul de la rentabilité : La clé du succès !
Un marchand de biens se doit d’être rigoureux dans ses calculs de rentabilité. Il est nécessaire d’estimer précisément la plus-value potentielle en tenant compte de l’ensemble des coûts et frais associés à l’opération, y compris les travaux, les taxes, et les frais de notaire.
Quel statut choisir pour un marchand de biens?
Le choix du statut juridique est une étape essentielle dans la création de votre activité. Tous les statuts ne sont pas adaptés à l'activité de marchand de biens.
Les statuts incompatibles
Certains statuts sont inadaptés à cette activité commerciale. Il est important de noter que :
Le statut de particulier : vous ne pouvez pas exercer l’activité de marchand de biens en tant que particulier, car elle est considérée comme une activité commerciale.
Auto-entrepreneur : avec un plafond de chiffre d’affaires limité à 170 000 €, ce statut ne permet pas de réaliser de grandes opérations.
Société Civile Immobilière (SCI) : les SCI ne sont pas compatibles avec une activité commerciale comme celle du marchand de biens.
SAS ou SARL : Quel est le meilleur choix ?
Le statut juridique le plus adapté est celui d’une société commerciale. Le choix entre SAS (Société par Actions Simplifiée) et SARL (Société à Responsabilité Limitée) dépend principalement de votre mode de rémunération souhaité :
SAS : adaptée si vous souhaitez percevoir une rémunération sous forme de dividendes, avec un taux de charges sociales réduit sur ces derniers ;
SARL : offre plus de flexibilité pour ceux qui veulent une rémunération régulière et un taux de charges sociales plus avantageux sur les salaires.
Le salaire d’un marchand de biens
Le revenu d’un marchand de biens dépend principalement du nombre d’opérations qu’il réalise et de la rentabilité de chacune. Selon l’INSEE, le salaire moyen d’un marchand de biens serait de 52 385 € brut par an, mais ce chiffre varie considérablement selon l’expérience et la réussite des opérations.
Comment calculer son salaire ?
Pour estimer votre salaire en tant que marchand de biens, il faut :
Calculer le nombre d’opérations que vous pouvez réaliser par an.
Estimer la marge bénéficiaire sur chaque opération (prix de revente - prix d’achat - frais).
Soustraire les frais fixes, comme les charges sociales (45 % pour une SARL, 80 % pour une SAS).
La TVA et la fiscalité du marchand de biens
L’un des aspects les plus complexes du métier de marchand de biens concerne la fiscalité, notamment l’application de la TVA. En tant que marchand de biens, vous êtes soumis à la TVA sur les opérations d’achat-revente, avec des règles spécifiques selon que le bien est neuf ou ancien.
Le régime de TVA
Bien neuf : soumis à la TVA à 20 %.
Bien ancien : soumis à un régime particulier avec une TVA réduite ou non applicable dans certains cas.
Il est crucial de bien maîtriser ces règles pour optimiser vos marges et éviter les erreurs fiscales coûteuses.
Avantages et inconvénients du métier de marchand de biens
Comme toute activité, le métier de marchand de biens présente des avantages indéniables mais aussi des inconvénients qu’il faut bien mesurer avant de se lancer.
Les avantages :
Rentabilité rapide : possibilité de réaliser des plus-values importantes sur des opérations à court terme.
Flexibilité : vous gérez votre activité en toute indépendance et choisissez vos opportunités.
Évolution du marché : l’immobilier reste un secteur dynamique offrant de nombreuses opportunités.
Les inconvénients :
Risque financier élevé : en cas de mauvaise évaluation ou de délais prolongés, les pertes peuvent être considérables.
Complexité administrative et fiscale : une bonne maîtrise des réglementations est indispensable.
Pression temporelle : la gestion des délais, notamment liés aux travaux et à l’administration, est un facteur clé de succès.
Vous souhaitez devenir marchand de biens? Pour maîtriser les aspects financiers, fiscaux, et techniques du marchand de biens, faites appel à un spécialiste de l'immobilier.
L'équipe de T2F-Immobilier est à votre disposition pour étudier la faisabilité et la rentabilité de votre projet. Contactez-nous : Groupe T2F - 7 boulevard de la Gare - 31500 Toulouse
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