Loi de finances 2025 : Nouveau mode de calcul des plus-values pour les LMNP
- T2F-Immobilier
- 3 mars
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La loi de finances pour 2025, publiée au Journal Officiel le 15 février, introduit un changement majeur dans le calcul des plus-values immobilières pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Cette évolution risque d’avoir un impact significatif pour les investisseurs concernés. Décryptage.
Un rappel du régime fiscal des plus-values LMNP
Les plus-values réalisées par les LMNP relèvent du régime des plus-values immobilières privées des particuliers. Elles sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux fixe de 19 %, ainsi qu’aux prélèvements sociaux de 17,2 %, portant la taxation globale à 36,2 %.
Toutefois, les contribuables peuvent bénéficier d’exonérations sous certaines conditions, notamment en cas de cession de la résidence principale, ou encore d’abattements pour durée de détention qui réduisent progressivement la base imposable.
Un changement clé dans la détermination de la plus-value imposable
Jusqu’à présent, la plus-value imposable était calculée sur la base de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien.
Avec la réforme introduite par la loi de finances pour 2025, une nouvelle règle vient durcir ce calcul : le prix d’acquisition sera désormais réduit du montant des amortissements comptabilisés durant la période de détention du bien. Seuls les amortissements correspondant à des dépenses de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration seront exclus de cette réduction.
Conséquences pour les investisseurs LMNP
Cette modification impactera directement le montant de la plus-value imposable, qui sera mécaniquement plus élevée. Les investisseurs ayant largement amorti leur bien verront leur imposition sur la plus-value augmenter de façon significative.
Exemple concret :
Un investisseur achète un bien à 200 000 € et le revend à 250 000 €.
Jusqu’ici, la plus-value imposable était de 50 000 €.
Avec la nouvelle règle, si 40 000 € d’amortissements ont été pratiqués (hors travaux d’amélioration), le prix d’acquisition retenu sera de 160 000 €.
La plus-value imposable s’élèvera donc à 90 000 €
Date d’application et précautions à prendre
Cette mesure s’applique aux cessions intervenues à compter du 16 février 2025. Les propriétaires souhaitant vendre leur bien doivent donc intégrer ce paramètre dans leur stratégie patrimoniale.
Ce changement fiscal souligne l’importance d’une gestion proactive des investissements locatifs. Si vous souhaitez approfondir l’analyse de votre situation, n’hésitez pas à consulter un expert-comptable spécialiste de l'immobilier.
