L'Owner Buy Out (OBO), également connu sous le nom de vente à soi-même, offre au propriétaire la possibilité de réorganiser son patrimoine immobilier tout en générant des liquidités. La vente à soi-même présente des avantages différés à arbitrer en tenant compte des coûts immédiats à engager.
Afin de sécuriser l’organisation juridique, quelques précautions s’imposent.
Les objectifs poursuivis
L’OBO permet à un propriétaire de vendre un bien immobilier à une société dont il est lui-même associé.
Les principaux objectifs poursuivis s’articulent comme suit :
Générer une trésorerie nette de cession,
Optimiser la transmission et structurer le patrimoine immobilier,
Réévaluer le régime fiscal en faveur de l’impôt sur les sociétés ou des bénéfices industriels et commerciaux,
Poursuivre la capitalisation immobilière de son patrimoine ou diversifier ses actifs.
Les étapes clés
Owner Buy Out (OBO) se déroule généralement en trois phases distinctes, chacune nécessitant une préparation minutieuse.
La création de la société : Le propriétaire crée une structure juridique adaptée ou utilise une société déjà existante. Les statuts doivent être soigneusement rédigés notamment en situation de démembrement des parts sociales ou des actions.
Le rachat du bien par la société : La société contracte un emprunt pour racheter le bien immobilier au propriétaire. Les loyers perçus par la société permettront de rembourser l’emprunt contracté.
Le remploi des fonds : Le prix de la vente est versé au vendeur, qui peut disposer librement des fonds.
L’apport du bien immobilier constitue une alternative visant un objectif purement patrimonial. La contrepartie de la valeur du bien est comptabilisée au crédit du compte courant d’associé. Cette configuration permet d’appréhender la trésorerie d’exploitation captive durant la période déficitaire par remboursement du compte courant.
Les avantages différés
Owner Buy Out (OBO) présente plusieurs avantages :
Effet de levier : En finançant l’acquisition du bien par un prêt, la société bénéficie d’un effet de levier, permettant au propriétaire de maximiser le rendement de l’opération.
Optimisation fiscale : Le choix du régime fiscal est crucial. L’arbitrage entre l’IR, le BIC ou l’IS emporte des conséquences fiscales à apprécier dans le temps. En BIC ou à l’IR, le plan d’amortissement du bien génère une charge calculée qui neutralise la fiscalité pendant l’exploitation. Mais ces amortissements sont « repris » au moment de la cession du bien. En BIC, des dispositifs d’exonération existent mais ils sont conditionnés.
Anticipation de la transmission : En intégrant les enfants comme associés de la société, il est possible d’organiser la transmission du patrimoine tout en évitant les conflits d’indivision souvent liés aux successions. Le démembrement des parts sociales ou des actions offre ici une solution de transmission à moindre coût (selon l’âge de l’usufruitier) tout en maintenant une rente retraite au bénéfice de l’usufruitier.
Flexibilité de réinvestissement : Les liquidités générées par la vente peuvent être utilisées librement, que ce soit pour des donations, des placements financiers ou des achats immobiliers.
Les coûts immédiats
Les avantages sont à rapporter avec les coûts de mise en place qu’il convient d’anticiper :
Frais de notaire : Comme toute transaction immobilière, la vente à la société génère des frais de notaire, généralement de l’ordre de 7,5 % du prix de vente.
Impôt sur les plus-values des particuliers : La cession d’un bien immobilier est soumise à l’imposition des plus-values, avec un taux forfaitaire de 19 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Des abattements pour durée de détention peuvent cependant être appliqués.
Apport initial exigé : Les banques exigent souvent un apport en fonds propres, pouvant aller jusqu’à 20 % du prix d’acquisition, en plus des frais de notaire.
Ces coûts doivent être soigneusement évalués afin de déterminer la viabilité économique de l’opération. Seule une étude globale de l’organisation permet de mesurer et éventuellement arbitrer l’intérêt de l’opération.
Les risques de l’OBO
Afin d’éviter toute requalification fiscale, la sécurisation des risques est impérative.
Elle s’articule notamment :
Requalification pour abus de droit : Si l’Administration fiscale perçoit que l’OBO a pour seul objectif une économie fiscale, elle pourrait requalifier l’opération en abus de droit. La finalité patrimoniale de l’opération doit être démontrer.
Évaluation du prix de vente : Le prix de vente du bien doit être conforme à la valeur réelle du marché. Une sous-évaluation pourrait être contestée par l’Administration fiscale. Il est recommandé de solliciter plusieurs évaluations par des professionnels de l’immobilier pour sécuriser l’opération.
Conclusion
La mise en œuvre de l'Owner Buy Out (OBO) requiert une analyse transversale de l’existant et des objectifs poursuivis qu’ils soient économiques, fiscaux et patrimoniaux. Une étude sur-mesure permet de quantifier les coûts de mise en œuvre de l’OBO et d’estimer ses effets dans le temps.
Par
Directeur du bureau T2F-DEBAT
Le 27/09/2024
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